美国为何没有房产刚需和炒房团

      其一，房子类型不同。美国房子，大多数是独立房子（singlehouse），有车库，有壁炉，前有草坪，后有花园。还有一些是城市屋（townhouse），类似国内的连体别墅。很少有国内的公寓房（apartment）出售。公寓通常是出租的。
　　
　　其二，绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮是屋主永久拥有的，所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计，每个月，旧房子成交数大约为5百万，而新房子只有30万左右。
　　
　　其三，价格是大多数人能够负担得起的（affordable）。美国强调三分之一定律，即每月的房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。今年9月，新房子的中间价（medianprice）是20万4千4百。美国首付（downpayment）通常为百分之二十。近期30年固定的房贷利率约为百分之四，算下来，月供（本金、利息）约为765美元。最底层的老百姓，每月全家收入2千3百美元，就能够买20万左右的房子了。当然，大城市的房子要贵得多，比如首府华盛顿地区，新房子可能要60多万，那么每月全家收入就得7千多。
　　
　　其四，美国没有蛊惑人心的“刚需”造势。人人都需要住房子，这可以说是刚需，但买房子未必是。找对象时，没有一个美国姑娘（或者她妈妈）提“必须要有房子”的刚需条件。美国约有三分之二的人拥有自己的房子，但也还有三分之一的人租房子，绝大多数是租公寓。
　　
　　其五，美国人不炒房。原因可能是，第一，美国屋主必须交房产税（propertytax），税率各地不同，大约为房子价值的百分二左右。房子涨了，房产税跟着上调。地方政府用此税收来为居民提供免费的学校、图书馆等等服务。第二，房子成交，卖主要付百分之六的佣金，买主要付各种过户费用（closingcost）。第三，也许是最重要的，就是政府不卖地，土地是私人拥有的，价格是由市场决定的。上梁正，下梁也就不会歪。
　　
　　其六，美国成交的房子，都是马上能够入住的，全都是装修过的，空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等，都是法律规定必须配套的。没有国内的“赤膊房子”。另外，面积只算房间内的面积，楼梯、走道什么的，都不算面积，也就是说，你可以用卷尺自己量的。这样，卖主很难蒙人。
　　
　　美国人实在看不懂：中国人光凭模型，就会受“震撼”而拍板买下上百万的房子（公寓），甚至还要连夜排队，好像抢购白菜似的。如此“追捧”现象，美国从来没有发生过。加拿大温哥华有过排队买期房的报道，排队的，清一色都是中国人。
　　
　　当颤颤巍巍的老太太也津津乐道买股票的时候，股市就要“飞流直下三千尺”了。几年前，美国的许多银行没有遵循三分之一定律，贷款给那些不符合条件的购房者，后来许多人无力还贷，银行收去房子，低价拍卖。美国房价已连续下跌五年，最惨的地区跌去一大半。不过，愿赌服输。美国还没有听说什么“退房”新闻。
　　
　　不管在哪个国家，经济规律都是不可抗拒的。“出来混，迟早是要还的”。国内房价已经开始掉头往下。什么价格是合理的？不妨参照三分之一定律算一算吧。